Émilie m’a appelé en octobre dernier. Six mois qu’elle scrutait les annonces pour un T3 au Port du Canal. Six mois à découvrir que chaque bien visité était déjà sous offre. Elle était épuisée. Trois semaines après notre premier rendez-vous, elle signait un compromis pour un appartement qu’elle n’aurait jamais trouvé seule : un mandat exclusif qui n’avait pas encore été publié en ligne.
Ce scénario, je le vois plusieurs fois par mois à Dijon. Le marché a changé. Et la question n’est plus vraiment de savoir si une agence coûte cher, mais ce que vous risquez de perdre en cherchant seul.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier personnalisé. Les honoraires et délais mentionnés sont des moyennes constatées et peuvent varier selon les agences et les biens.
L’essentiel sur les agences immobilières à Dijon en 30 secondes
- Honoraires moyens : 3,5 à 5% du prix de vente (négociables)
- Prix m² moyen Dijon 2024 : 2 711€ (88% des ventes sont des appartements)
- Garanties légales obligatoires : carte professionnelle, assurance RCP, garantie financière 110 000€
- Accès aux mandats exclusifs non publiés en ligne
Ce que vous allez découvrir
Ce qu’une agence fait vraiment (et ce que vous ne pouvez pas faire seul)
Franchement, je comprends le scepticisme. Sur le papier, une agence envoie des mails et fait visiter des appartements. Vous pouvez faire ça tout seul depuis Leboncoin. Sauf que la réalité terrain à Dijon raconte une autre histoire.
Ce que les portails d’annonces ne montrent pas : les réseaux inter-agences comme la Bourse Immobilière 21. Quand un vendeur signe un mandat exclusif, le bien circule d’abord entre professionnels. Vous n’en entendez jamais parler sur les sites grand public. Les acheteurs connectés aux bonnes agences visitent ces biens avant tout le monde.
Selon la loi Hoguet modifiée en 2025, chaque agent doit détenir une carte professionnelle renouvelée tous les trois ans, suivre une formation continue, et souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ces obligations existent pour une raison : la rédaction d’un compromis de vente comporte des pièges juridiques réels.
Passer par une agence
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Accès aux mandats exclusifs avant publication
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Garantie financière 110 000€ minimum sur les fonds
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Rédaction sécurisée du compromis avec clauses suspensives
Chercher seul
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Annonces souvent obsolètes (biens déjà vendus)
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Aucune protection juridique sur les vices cachés
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Négociation prix sans données marché fiables
Soyons honnêtes : il existe des cas où vous pouvez vous passer d’agence. Achat entre proches, marché détendu avec peu de concurrence, ou si vous êtes vous-même professionnel de l’immobilier. Mais à Dijon en 2025, on n’est pas vraiment dans cette configuration.
Le marché dijonnais : pourquoi chercher seul est devenu un sport de combat
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. D’après les données DVF immobilier Dijon 2024, le prix moyen au m² s’établit à 2 711€ net vendeur. Environ 2 800 transactions ont été enregistrées l’an dernier, dont 88% concernent des appartements.
2 711€/m²
Prix moyen net vendeur à Dijon en 2024
Ce qui me frappe systématiquement : les primo-accédants sous-estiment la tension sur certains quartiers. Le centre historique, le Port du Canal, la Toison d’Or… Les biens corrects partent en quelques jours. J’ai accompagné Thomas et Marie l’hiver dernier pour une maison secteur Fontaine-d’Ouche. Budget serré à 280 000€, refus de prêt initial. Le temps de renégocier avec leur banque, le premier bien visé était parti. Sans le réseau notaire-banque, ils auraient abandonné. On a finalement trouvé une maison rue des Acacias, mais avec 8 000€ de travaux cuisine non prévus. Ce n’est jamais parfait.
Pour naviguer dans ce marché, faire appel à une agence immobilière dijon vous permet d’accéder aux biens avant leur publication et de bénéficier d’une connaissance fine des quartiers. Les délais constatés sur le terrain : première visite ciblée, contre-visite avec diagnostics sous 7 jours, offre d’achat à J+15-21, compromis entre J+30 et J+45, puis acte authentique vers J+90-120.
Bon à savoir : Le marché dijonnais a enregistré une baisse de 4,26% des prix entre 2023 et 2024. Une correction qui peut créer des opportunités de négociation, à condition de savoir où chercher.
Honoraires d’agence : ce que vous payez vraiment (et ce que vous économisez)
Parlons argent. Selon une analyse des honoraires 2025, le taux moyen national se situe entre 3,5% et 5% du prix de vente. Les honoraires d’agence ont d’ailleurs baissé de 11% sur la période 2020-2025, sous l’effet de la concurrence des plateformes.
Le récapitulatif ci-dessous compare ce que vous payez en passant par une agence et ce que peuvent coûter les erreurs classiques sans accompagnement. Ces montants sont des fourchettes observées sur le secteur dijonnais.
| Poste | Avec agence | Sans agence (risques) |
|---|---|---|
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Honoraires |
7 000 à 14 000€ (sur bien 200 000€) | 0€ |
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Surévaluation du bien acheté |
Estimation marché fiable | 5 000 à 20 000€ de surcoût potentiel |
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Travaux sous-estimés |
Alerte diagnostic + visite technique | 15-25% dépassement budget |
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Vice caché post-achat |
Recours assurance RCP agent | Procédure judiciaire 2-4 ans |
Dans mon expérience d’accompagnement d’acheteurs sur le secteur dijonnais, l’erreur la plus fréquente que je rencontre concerne la sous-estimation des travaux dans les immeubles anciens du centre-ville. Les façades haussmanniennes séduisent, mais les coûts de rénovation (électricité, isolation, fenêtres) dépassent souvent le budget initial de 15 à 25%. Ce constat est limité aux biens anciens du centre de Dijon et peut varier selon l’état réel du bien.
Si vous envisagez de vendre avant d’acheter, les avantages de vendre via une agence sont similaires : estimation juste du prix, visibilité sur les réseaux professionnels, sécurisation juridique de la transaction.
Vos questions sur le recours à une agence immobilière à Dijon
Combien coûtent les honoraires d’une agence immobilière à Dijon ?
Comptez entre 3,5% et 5% du prix de vente en moyenne. Sur un appartement à 200 000€, ça représente 7 000 à 10 000€. Ces honoraires sont négociables, surtout sur les biens au-dessus de 300 000€.
Qui paie les frais d’agence, l’acheteur ou le vendeur ?
La répartition dépend du mandat signé. En pratique à Dijon, c’est souvent l’acheteur qui paie, mais les honoraires sont parfois intégrés au prix « frais d’agence inclus ». Vérifiez toujours l’affichage légal en vitrine.
Quelle est la différence entre mandat simple et mandat exclusif ?
Le mandat exclusif engage le vendeur avec une seule agence pendant une durée définie (généralement 3 mois). Le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences. Pour l’acheteur, le mandat exclusif signifie moins de concurrence et souvent un accès prioritaire au bien.
Comment vérifier qu’une agence est fiable ?
Trois vérifications essentielles : la carte professionnelle affichée en agence (mention « T » pour transaction), l’adhésion à un réseau reconnu (FNAIM, SNPI), et la garantie financière d’au moins 110 000€. Demandez à voir ces documents, c’est votre droit.
Puis-je négocier les honoraires d’agence ?
Oui, et c’est plus courant qu’on ne le pense. Les marges de négociation sont plus importantes sur les biens à prix élevé ou les mandats simples. Posez la question dès le premier contact, avant de vous engager.
Pour trouver des spécialistes en transaction à Dijon, commencez par vérifier leur ancrage local et leur connaissance des quartiers qui vous intéressent.
Et maintenant ?
Votre plan d’action cette semaine
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Définissez vos 2-3 quartiers prioritaires à Dijon et votre budget maximum
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Contactez 2 agences membres d’un réseau inter-agences local
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Posez la question des mandats exclusifs disponibles avant signature
Ce qui fait vraiment la différence à Dijon, c’est l’accès au marché avant les autres. Le reste, c’est du confort. Mais dans un marché où les biens corrects partent en une semaine, ce confort devient vite indispensable.
Précisions sur les honoraires et engagements
- Les taux d’honoraires indiqués sont des moyennes observées en Côte-d’Or et peuvent varier selon les agences
- Chaque transaction est unique : délais et conditions dépendent du bien et des parties
- Ce guide ne remplace pas les conseils d’un notaire pour la rédaction du compromis
Pour les aspects juridiques, consultez un notaire. Pour le financement, rapprochez-vous de votre conseiller bancaire.